摘要：离婚房产分割是大事，也是一个复杂的问题，不能光看房产证上的名字或者简单的由谁出资购买来确定，而是需要根据实际情况来确定。下面为您详细介绍。

由于房产取得方式的不同(如房改、继承、赠与、离婚等)，取得时点的不同(婚前、婚后、丧偶)，付款方式的不同(一次性、分期贷款、父母借款)，给判定房产所有权带来了不少困难，归纳起来常见情形如下：

因房改房取得产权后处分房产：夫妻一方去世后，配偶所购的房改房，享受了夫妻双方工龄折扣等优惠政策；或夫妻双方交缴部分房改款后丧偶或离异。

因继承或赠与取得产权后处分房产：夫妻在婚姻关系存续期间，一方因继承或赠与取得房产所有权。

因离婚后处分房产：夫妻婚姻关系存续期间取得房产，原夫妻多次结、离婚，多份离婚协议对该房产归属约定不一；或要求不按原离婚协议约定条款进行处分；或离婚后未分割一方死亡。

因婚前或父母出资购房后处分房产：夫妻一方婚前签订购房合同，婚后登记在一方名下，共同尝还贷款；或婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的。

以上是房产转移过程中常见的四种情形，如何界定申请登记主体，我们不妨来逐一分析。

第一种情形

夫妻一方去世后，配偶所购的房改房，虽享受了夫妻双方工龄折扣等优惠政策，但根据最高人民法院《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》(〔2000〕法民字第4号)的相关意见，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，在世一方用自己的积蓄购买公有住房应该视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。故可通过询问遗产是否继承完毕，来解决在世一方处分房产登记申请问题。另，夫妻双方交缴部分房改款后丧偶或离异，另一方后续缴纳全款取得产权后处分房产，由于涉及使用夫妻共同积蓄，应该视为原夫妻共同财产，处分时应先办理继承或分割转移登记。

第二种情形

夫妻在婚姻关系存续期间，一方因继承或赠与取得房产所有权。根据《婚姻法》第十六、十八条“继承或赠与所得的财产，归夫妻共同所有，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，为夫妻一方的财产”的规定中可判定：婚姻关系存续期间因法定继承所得财产，应为夫妻共同财产；遗嘱或赠与合同中无明确归夫或妻一方所有意思表示的，视为夫妻共同财产，反之为夫妻一方的个人财产。

第三种情形

婚姻关系存续期间取得房产，因原夫妻多次结、离婚，多份离婚协议对该房产归属约定不一，或原夫妻要求不按原协议约定处分房产。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者登记等手续才生效，在一审法院辩论终结前当事人仍未办理批准手续，或者仍未办理登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。故在房屋未登记之前，原夫妻双方就协议内容可重新约定，但需要注意三点：一是原协议内容涉及将房产离婚后赠与未成年子女，现要求变更协议内容的，可按照《房屋登记办法》第十四条规定，由监护人提供为未成年人利益的书面保证；二是通过人民法院诉讼解除婚姻关系，不动产归属己在法律文书得到体现的，根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，应按生效法律文书的判决条款依法登记；三是夫妻婚姻存续期间取得的房屋，未办理分割登记原配偶一方死亡，若在世一方及继承人愿意共同申请登记，从便民的角度出发，笔者认为继承人可持继承公证书与在世一方共同办理相应离婚分割和继承登记手续，若当事人不配合申请，鉴于《物权法》第二十九条“因继承或者遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”的规定与原离婚分割协议内容产生对抗，应采取司法诉讼途径来明确权益。

第四种情形

夫妻一方婚前签订购房合同，婚后登记在一方名下，共同尝还贷款，产权登记的一方个人处分该房产是否可行？首先，配偶婚前已出资购买房屋，完成了取得房屋产权的实质要件(个人签订合同、个人合同备案、个人抵押登记等)；其次，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，不能因为结婚而变成夫妻共同财产，也不能因为居住而转化为夫妻共同财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《解释三》)的规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”，故登记在一方名下的房产，个人申请处分房产时，登记机构可以通过询问、承诺的方式来排除婚内对财产的约定和法律责任。若遇婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，虽然《解释三》已明确规定“可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”，但笔者认为判定由一方父母出资为子女购买的行为已超出了房屋登记职责范围，由于家庭关系的特殊性、民事行为的复杂性，是否由父母出资、是否为一方的个人财产，还应由生效法律文书进行确认。